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Wissenswertes zur Grundsteuerreform
Informationen zur Grundsteuerreform 2025
Allgemeine Informationen:
Sie erhalten in Kürze Ihren Grundsteuerbescheid für das Jahr 2025. Dieser basiert erstmals auf dem neuen Landesgrundsteuergesetz (LGrStG), mit dem die Erhebung der Grundsteuer neu geregelt wurde. Die Neuregelung wurde erforderlich, nachdem das Bundesverfassungsgericht festgestellt hat, dass die bisherige Bewertung verfassungswidrig ist. Das Land Baden-Württemberg hat die Rechtsprechung im LGrStG umgesetzt und für das Grundvermögen (Grundsteuer B) ein modifiziertes Bodenwertmodell gewählt. Die Ermittlung des Grundsteuerwerts ist bereits erfolgt. Relevant hierfür waren die Grundstücksfläche und der jeweilige, vom unabhängigen Gutachterausschuss der Kommune zum 1. Januar 2022 festgestellte Bodenrichtwert. Nicht relevant war jedoch der Wert des Gebäudes auf dem entsprechenden Grundstück.
Wie wird die Grundsteuer ermittelt?
- Bewertungsverfahren: Finanzämter stellen den Grundsteuerwert fest. Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Grundsteuerwertbescheids.
- Festsetzung des Messbetrags von den Finanzämtern auf der Grundlage des Grundsteuerwerts. Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Messbescheids.
- Festsetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde, indem sie den Messbetrag mit dem vom Gemeinderat beschlossenen Hebesatz multipliziert. Durch den Grundsteuerbescheid wird die Grundsteuer dann gegenüber dem Steuerpflichtigen festgesetzt.
Wie wird die Grundsteuer B berechnet?
Für das Grundvermögen (Grundsteuer B) hat der Landesgesetzgeber in Baden-Württemberg mit dem modifizierten Bodenwertmodell einen eigenen Weg gewählt. Bei diesem Modell wird die Grundstücksfläche mit dem vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss auf den 01.01.2022 festgestellten Bodenrichtwert multipliziert. Die Gebäudewerte auf den entsprechenden Grundstücken sind dagegen nicht relevant. In Baden-Württemberg bleibt die Bebauung eines Grundstücks und damit ein etwaiger Gebäudewert auf der Ebene der Bewertung damit unberücksichtigt. Der sich ergebende Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) wird mit der sogenannten Steuermesszahl, für die insbesondere für bebaute Wohngrundstücke ein Abschlag von 30 % vorgesehen ist, vervielfacht.
Berechnungsbeispiele:
Gewerbegrundstück:
Grundsteuerwert: 591 m² x 70 €/m² = 41.370 € (41.300 € gerundet)
Grundsteuermessbetrag: 41.300 € x 1,3 ‰ = 53,69 €
Grundsteuer B: 53,69 € x 244 v.H. = 131,00 €
Wohnbaugrundstück:
Grundsteuerwert: 577 m² x 175 €/m² = 100.975 € (100.900 € gerundet)
Grundsteuermessbetrag: 100.900 € x 0,91 ‰ = 91,82 €
Grundsteuer B: 91,82 € x 244 v.H. = 224,04 €
Wie wird die Grundsteuer A berechnet?
Bei der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) hat der Landesgesetzgeber das Bundesmodell übernommen. Die Bewertung erfolgt hier auf Basis eines typisierenden durchschnittlichen Ertragswertverfahrens. Während im bisherigen Recht bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben die Wohngebäude der Betriebsinhaber, seiner Familienangehörigen und die Altenteiler bei der Grundsteuer A mitbewertet worden sind, werden diese zukünftig als eigenes Grundsteuerobjekt bei der Grundsteuer B bewertet.
Berechnungsbeispiele:
Landwirtschaftliches Grundstück
Grundsteuerwert: (100,4 ar x 2,52 €/ar) + (2.955 x 0,041 €) = 374,16 € 374,16 € x 18.6 = 6.959,38 € (6.900 € gerundet)
Grundsteuermessbetrag: 6.900 € x 0,55 ‰ = 3,80 €
Grundsteuer A: 3,80 € x 372 v.H. = 14,14 €
Was ist die Aufkommensneutralität?
Die Gemeinden sind dazu angehalten, dass es durch die Grundsteuerreform nicht zu einer Erhöhung des Grundsteueraufkommens gegenüber dem Jahr 2024 kommt. Es ist somit vorgesehen, den Hebesatz und das zu erwartende Grundsteueraufkommen so zu kalkulieren, dass die sogenannte „Aufkommensneutralität“ gegeben ist.
Die Landesregierung hat an die Kommunen appelliert, im Zuge der neuen Systematik des Landesgrundsteuergesetzes keine Mehreinnahmen gegenüber dem bisherigen Grundsteueraufkommen anzustreben (sog. Aufkommensneutralität). Es wurde jedoch unterstrichen, dass die Festsetzung der Hebesätze eine originär kommunale Angelegenheit ist. Wie in jedem Haushaltsjahr muss sich die Höhe des angestrebten Grundsteueraufkommens auch im Jahr 2025 am Finanzbedarf und den haushaltsrechtlichen Maßgaben orientieren. Die Gemeinde Tuningen ist dem Appell der Landesregierung gefolgt und hat die Hebesätze aufkommensneutral kalkuliert.
Warum muss ich trotz der Aufkommensneutralität mehr bezahlen?
Die bereits erwähnte Aufkommensneutralität bezieht sich ausschließlich auf das Grundsteueraufkommen in einer Gemeinde insgesamt, nicht jedoch auf die Höhe der Grundsteuer für den einzelnen Steuerpflichtigen. Sinngemäß könnte man sagen, dass die Aufkommensneutralität lediglich eine Aussage darüber trifft, ob man als Gemeinde mit Inkrafttreten der Reform in etwa genauso viele Einnahmen aus der Grundsteuer anstrebt wie zuvor. Auch bei einer aufkommensneutralen Gestaltung, in Bezug auf die Grundsteuereinnahmen insgesamt, wird es jedoch trotzdem zwangsläufig Verschiebungen im Hinblick auf die zu zahlende Grundsteuer je Steuerpflichtigem geben. Demnach werden manche Steuerpflichtige, auch bei einer aufkommensneutralen Hebesatzgestaltung, mehr bezahlen müssen als bisher und andere wiederum weniger als bisher. Dieser Umstand wird häufig als sogenannte „Belastungsverschiebung“ beschrieben. Die Belastungsverschiebungen ergeben sich insbesondere zwischen verschiedenen Grundstücksarten. Belastungsverschiebungen sind eine zwangsläufige Folge der o.g. Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Darüber hinaus ist die Höhe der Belastungsverschiebungen im Bereich der Grundsteuer B auch Ausdruck des Bodenwertmodells des Landesgrundsteuergesetzes, bei dem die Gebäudewerte nicht berücksichtigt werden. Da ausschließlich die Bodenwerte maßgeblich sind, führt z.B. eine Bebauung mit einem hochwertigen Neubau zu keiner höheren Grundsteuerbelastung für den Steuerpflichtigen, andererseits führt jedoch auch ein eher einfaches und altes Gebäude für den entsprechenden Steuerpflichtigen auch nicht zu einer geringeren Grundsteuerbelastung. Mehrbelastungen sind bei großen Grundstücken mit Ein- und Zweifamilienhäusern zu erwarten, wohingegen Mehrfamilienhäuser mit mehreren Parteien entlastet werden.
Wo finde ich den neuen Hebesatz?
Die Gemeinde Tuningen hat am 21.11.2024 die Hebesätze in einer Hebesatzsatzung festgesetzt. Die Satzung finden Sie auf der Homepage der Gemeinde Tuningen www.tuningen.de (Rathaus & Gemeinderat -> Bürgerservice -> Satzungen).
Hebesatz Grundsteuer A: 372 v.H.
Hebesatz Grundsteuer B: 244 v.H.
Was kann ich tun, wenn ich Bedenken habe?
Zum Grundsteuerbescheid:
Der Grundsteuerbescheid enthält eine Rechtsbehelfsbelehrung. Innerhalb von vier Wochen haben Sie die Möglichkeit Widerspruch gegen den Steuerbescheid einzulegen. Die Kontaktdaten sind im Steuerbescheid benannt. Bitte beachten Sie, dass bei diesem Widerspruch nur geprüft werden kann, ob Fehler innerhalb des Grundsteuerbescheides vorliegen (z.B. falscher Eigentümer oder falsche Beträge). Der Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt hat für die Gemeinde eine absolute Bindungswirkung (§ 171 Abs. 10 Abgabenordnung). Die Höhe des Grundsteuerwertes und des Grundsteuermessbetrags können nicht durch Widerspruch bei der Gemeinde beanstandet werden. Es bedarf hier eines Einspruchs beim zuständigen Finanzamt. Ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde hat keine aufschiebende Wirkung. Die Zahlungspflicht bleibt unverändert bestehen.
Zum Bodenrichtwert:
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert innerhalb der Bodenrichtwertzone, deren Grundstücke nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Folglich ist der Bodenrichtwert kein individueller Grundstückswert eines einzelnen Grundstücks. Das Landesgrundsteuergesetz benennt diesen Durchschnittswert als Grundlage für die neue Berechnung. Gegen diesen Wert der Gutachterausschüsse kann grundsätzlich kein Einspruch beim Finanzamt, noch formal beim Gutachterausschuss oder der Gemeinde eingelegt werden (§ 14 Absatz 5 Immobilienwertermittlungsverordnung).
Unabhängig des Einspruchsverfahrens bietet das Landesgrundsteuergesetz eine Überprüfungsmöglichkeit: Sollte eine Eigentümerin oder ein Eigentümer Bedenken an dem vorliegenden Bodenrichtwert haben, da das betroffene Grundstück massive Einschränkungen im Vergleich zu anderen Grundstücken der Bodenrichtwertzone (Abweichung > 30% vom Bodenrichtwert) aufweist, kann sie oder er ein qualifiziertes Gutachten eines staatlich anerkannten Sachverständigen für Immobilienbewertung oder des zuständigen Gutachterausschusses für den Wert des Grund und Bodens des individuellen Grundstücks beauftragen. Diese Gutachten sind kostenpflichtig. Mit dem Gutachten müssen die Eigentümerinnen und Eigentümer einen anderen, auf ihr konkretes Grundstück bezogenen Bodenwert nachweisen, der um mehr als 30 Prozent von der Bewertung anhand des Bodenrichtwerts abweicht. Folglich müssen deutliche Abweichungen vom Bodenrichtwertgrundstück vorliegen. Sind die formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllt, wird der Wert der Besteuerung nach Prüfung durch das Finanzamt zugrunde gelegt. Das Finanzamt behält sich jedoch vor, Gutachten nach Prüfung auch abzulehnen. Eigentümerinnen und Eigentümer können das Gutachten im Rahmen der erstmaligen Feststellung der Grundsteuerwerte, aber auch zu einem späteren Zeitpunkt für die Zukunft vorlegen. Auch hier ist ein Einspruch nicht erforderlich. Nach Angabe der Oberfinanzdirektion Karlsruhe können Gutachten nur rückwirkend zum 01.01.2025 anerkannt werden, wenn diese bis spätestens 30.06.2025 beauftragt wurden.
Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
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